杜拜住宅的擁有者與管理者
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杜拜的住宅通常涉及多個有權過問的相關方：業權證書上登記的業主、興建項目的發展商或總發展商、負責管理公用部分的業主協會及物業管理公司，以及（如物業已出租）租客。在展開任何室內工程之前，您需要知道哪一方須批准哪些事項，因為大致而言，業主掌管單位內部，而共用結構、設備系統及外部則歸大廈或社區管轄。
進行室內工程前，為何必須先釐清業權
更換廚房、移動牆身或更換地板，影響的不只是住在屋內的人。這些工程可能牽涉共用結構、消防系統、水喉立管、冷氣系統，以及大廈的外觀。因此，杜拜的室內工程通常需要住戶以外的人士批准，而任何項目的第一步，就是弄清楚這個人是誰。
大廈內的公寓、設有門禁的社區內的別墅與獨立住宅，答案各有不同；如物業已出租，情況又會再有變化。
單位或別墅的業主
業主是業權證書上登記的個人或公司。在公寓大廈中，業主持有單位本身，以及公用地方的一份權益，而公用地方由各業主共同管理。在別墅社區中，業主通常持有房屋及其所在地段，但在購買時已同意遵守社區的規則及設計指引。
就室內工程而言，業主通常是申請許可的人，並須為承建商在大廈或社區內的行為負責。如物業屬一間公司或多名家族成員所有，請在辦理任何文件手續前，先確認誰獲授權簽署。
發展商及總發展商
發展商負責興建項目並出售住宅。在較大型的社區，還有一個總發展商，負責規劃整個區域、制定設計指引，並往往在住宅售出多年後，仍參與審批改動。
對別墅而言，當工程影響外部、結構、地段或任何從街上可見的部分時，這一點最為重要，例如擴建、外立面改動、廊架、泳池及園林景觀。牽涉結構或設備系統的室內改動，亦可能需要不反對通知書，通常簡稱NOC。每個社區都有各自的要求，因此請在設計尚未過於深入之前先行查核。
業主協會及物業管理公司
在公寓大廈及許多混合社區中，公用部分由各業主共同擁有，包括大堂、走廊、升降機、天台、外立面、停車場及公共設備系統。這些部分透過業主協會管理，並由物業管理公司負責日常運作、保養維修及管理費。
杜拜土地局（DLD）指出，該局透過其房地產監管局（RERA）監管共有物業，並使用名為 Mollak 的網上系統，監察管理費及在 RERA 註冊的物業管理公司。
在公寓進行室內工程，大廈管理處通常是您的首個聯絡點。管理處一般會為承建商訂立條件，例如准許施工的時間、升降機及走廊的保護措施、廢料清運、公共設備系統的出入安排，以及單位內哪些部分可以或不可以改動。
租客與業主
租客有權根據租約在物業內居住，但不可隨意改動物業。凡超出可輕易還原的裝飾範圍，例如新地板、木工、燈位，或改動廚房或浴室，一般都須先取得業主的書面同意，以及大廈本身的批准。
即使不進行任何建造工程，租客仍有很大空間打造自己的家。傢俬、地氈、窗簾、燈具、藝術品及獨立式儲物傢俬都能徹底改變空間，並可在租約期滿時隨您搬走。如業主確實同意進行改動，請以書面記錄由誰付款、改善部分歸誰所有，以及是否須把物業還原至原來狀態。
誰掌管甚麼
大致而言，責任劃分如下，但每座大廈及每個社區都有各自的規則。
- 單位內部：飾面、活動傢俬、大部分木工及裝飾均由業主負責，但任何工程均須符合大廈或社區訂立的條件。
- 結構：承重牆、樓板及柱會影響整座大廈，因此任何改動都需要結構工程師參與及審批。
- 設備系統：冷氣、水喉立管、排水、火警警報及灑水系統往往與公共系統相連，因此管理處會希望審閱有關改動。
- 外部：外立面、窗戶及露台，以及別墅的立面及地段，一般屬於大廈或總發展商的設計管控範圍。
- 公用地方：大堂、走廊、升降機及共用設施屬全體業主共同擁有，並代表業主進行管理。
如何找出需要徵詢的對象
- 查閱業權證書，確認登記業主。
- 如您是租客，請細閱租約中有關改動的條款，並先與業主商討。
- 聯絡大廈管理處或社區管理辦事處，索取其室內工程指引。
- 如屬別墅，凡涉及外部、結構或地段的工程，請細閱總發展商的設計指引。
- 所有批准及條件均應以書面保存，並在動工前交給您的設計師及承建商。
及早處理這些事項，可避免最令人沮喪的一種延誤：因為遲遲才發現某項條件，已完成的設計須重新繪製。
如您打算購入物業後進行翻新
業權相關問題，最容易在購買前解答。如您已知道想把廚房改為開放式、重新設計浴室或重新規劃別墅格局，在參觀物業階段做少許研究，便可省卻日後大量重新設計的工夫。
- 向地產代理或賣方索取大廈或社區的室內工程指引，並在作出承諾前細閱。
- 了解總發展商是否仍會審核社區內的改動，以及外部指引的執行有多嚴格。
- 向物業管理公司查詢單位內哪些部分被視為公用部分，例如管道豎井、風機盤管或外立面玻璃。
- 及早請設計師查看平面圖，讓您在訂立預算前，便知道哪些改動切實可行。
審批如何融入室內設計項目
審批視乎大廈及社區而定，可能涉及總發展商、大廈管理處及相關政府部門。所需圖則及步驟次序各有不同，因此審批宜與設計同步規劃，而非待設計完成後才處理。
Xena Design & Build 會把向相關政府部門或總發展商提交的申報及不反對通知書（NOC）納入工程進度表內處理，包括圖則及合規確認。詳細的3D效果圖可讓業主、房東及大廈管理人員清楚看到擬議方案。如您在施工期間仍住在別墅內，我們可逐個房間分階段施工，並設置防塵隔板及約定施工時間。
我們的工作範圍既包括大廈，亦包括別墅社區，由杜拜市中心的Imperial Avenue Apartment，到朱美拉棕櫚島及阿聯酋山莊的住宅。了解更多我們的別墅室內設計及公寓室內設計服務。
如欲了解我們如何處理各項許可，請瀏覽我們的政府部門審批頁面。準備就緒後，請透過電話、WhatsApp 或電郵聯絡我們，告訴我們物業的地點、面積及您的構想，我們會於一個工作天內提供初步項目估價及建議時間表。
