杜拜別墅翻新及裝修
杜拜別墅翻新及裝修，由房間煥新到全面交鑰匙工程：測量、設計、廚房、浴室、機電工程（MEP）、木工及交付，均由同一團隊負責。
項目由 AED 750,000 起
別墅翻新
翻新一幢您已擁有的別墅，與為新別墅進行裝修是截然不同的工作。建築物有其歷史，牆後的系統已經老化，需要施工的房間裏可能還住著一家人。好的翻新工程，會先了解現況，再決定哪些地方應該改變。
Xena Design & Build 為杜拜各區的別墅進行翻新，由我們位於 JLT Concorde Tower 的工作室，以同一團隊負責設計、審批、現場施工及交付。別墅翻新項目由 AED 750,000 起，一般需時3至9個月。請告訴我們所在社區、別墅面積及您希望改動的地方，我們會在一個工作天內回覆初步估價及建議時間表。
服務內容
- 設計前先測量現有別墅
- 佈局規劃及精細的 3D效果圖
- 廚房及浴室翻新
- 機電工程（MEP）及冷氣系統升級
- 訂造木工、地板及燈光
- 外部、泳池及園林景觀協調
- 按您的地址提交審批申請
- 為仍有人居住的別墅逐房分階段施工
- 項目管理及工地監督
- 交付前執漏，其後享有合約訂明的12個月保養期
別墅翻新的三種規模
「翻新」一詞涵蓋的工程範圍很廣，因此首次商談的重點是規模。合適的規模取決於別墅的狀況、您希望如何在其中生活，以及您心目中的預算。
確定哪一種最切合您的項目，會影響其後的一切，由測量到預算的分配方式。我們的別墅室內設計頁面會說明設計階段如何配合每一種方案。
- 房間煥新：在選定空間更換飾面、木工及燈光，保留現有佈局。
- 重新規劃佈局：移動牆身、打通廚房、重新安排浴室，或賦予房間新用途。
- 全面交鑰匙翻新：整幢別墅拆至基本結構，由設計到交付全面完成，包括機電工程（MEP）、木工、裝修及傢俬。
在繪畫任何圖則之前先測量別墅
現有別墅鮮有與原本圖則完全相符。前業主可能曾改動房間、更換設備或向花園擴建。我們會在設計開始前測量別墅，讓您看到的方案建基於建築物的現況，而非其最初交樓時的狀態。
測量讓我們了解設計必須遷就的條件，以及預算可能的去向。它亦能顯示房間煥新是否足夠，還是老化的系統意味著更深入的翻新更為合理。以下是我們首先會檢查的項目。
- 電線、水管、排水及冷氣的狀況
- 牆身、屋頂及濕區出現潮濕、滲漏或裂紋的跡象
- 過往的改動及相關文件
- 花園、露台、泳池及戶外設備的狀況
廚房及浴室
廚房及浴室通常佔別墅翻新工程的最大比重，因為它們在細小的面積內結合了水管、排水、通風、電力、石材、鋪磚及木工。
在廚房，我們會從家人烹飪及招待客人的方式入手，再圍繞這些習慣規劃儲物、電器及工作枱面。在Emirates Hills Villa，隱藏式儲物令廚房在嚴格的中性色調下保持寧靜整潔。在浴室，我們會先檢查排水位置及防水，才選擇石材及潔具，因為瓷磚底下的處理決定了飾面的耐用程度。如欲進一步了解這兩個空間的規劃，請閱讀我們的廚房翻新規劃指南及浴室翻新指南。
機電工程（MEP）及冷氣系統升級
在較舊的別墅中，機電及水管系統往往是業主最少看見、卻最能感受到的部分。老化的冷氣、超負荷的電路及日久失修的水管，在新飾面完成後仍會長期影響舒適度。
我們會在測量時評估這些系統，並建議趁牆身及天花打開時應升級哪些部分。更換冷氣機組、風管改道、房間重新佈線及加設智能家居控制，在安裝新天花及木工之前進行會簡單得多。
木工、地板及燈光
這三個元素奠定翻新別墅的格調。訂造木工，由廚房、衣櫃到洗手盆櫃、牆身飾板及嵌入式傢俬，都會為每個房間繪製圖則，並按空間的準確尺寸製作。這對現有別墅尤其重要，因為牆身甚少完全方正，標準櫃件往往會留下尷尬的空隙。
新地板會圍繞地台水平、門檻及其下的設備管線來規劃，讓各房間銜接整齊，門扇亦能在完成面上順暢開關。燈光採用分層設計，結合一般照明、特色照明及隱藏式照明。在朱美拉棕櫚島的MK Villa，我們選用度身訂造的進口燈具突顯建築特色，並配以高光澤飾面、金色點綴及黑色雲石用餐區。
外部、泳池及園林景觀
在杜拜，別墅翻新往往不止於大門之內。露台、花園、外立面及泳池與室內一同老化，因此把它們納入同一工程進度是合理的做法。
MK Villa 的設計及施工工程包括一個度身設計的無邊際泳池。如您的計劃涵蓋別墅外部，我們的外部及園林景觀設計服務涵蓋外立面、戶外生活空間、泳池、花園及園景照明，而我們會妥善安排戶外工程的次序，以保護已完成的區域。
施工期間在別墅居住
許多業主在別墅翻新期間仍住在家中，只要周詳規劃，這通常是可行的。我們會逐房分階段施工，讓家人盡可能長時間保有可用的廚房、浴室及睡房，並會在動工前與您商定各房間的施工次序。
防塵隔板會把每個施工區域與仍在使用的房間分隔開。施工時間會事先與您商定，並符合社區規定。有些工程範圍，例如全屋更換冷氣，較難在居住期間進行；如在部分工期內暫時遷出會較明智，我們會坦白告訴您。
別墅翻新工程的審批
許多翻新工程在動工前都需要取得許可，尤其是涉及佈局、結構、機電工程（MEP）或外部改動的時候。審批程序可能涉及總發展商或社區管理公司及相關政府部門。我們會在確定工程進度前，按每個地址確認審批程序。
我們會準備圖則及申請文件，與各相關方協調，並確保現場施工與獲批內容一致。在 2024 年完成、面積 6,700 平方呎的 Emirates Hills Villa，政府部門審批正是我們設計及施工一站式服務範圍的一部分。我們的政府部門審批頁面會更詳細說明我們的角色。
翻新預算的組成
我們不設標準價目，因為兩幢面積相同的別墅，所需的工程可以大不相同。預算會按與工程相同的分項劃分，讓您清楚看到資金的分佈，以及工程範圍擴大或縮小時會有甚麼變化。
影響費用最大的因素，包括您選擇的翻新規模、測量所發現的狀況、佈局改動的幅度、機電工程（MEP）的範圍、訂造木工的數量，以及石材、飾面及配件的等級。我們可按已批核的預算調整設計及物料，而我們的別墅翻新費用指南亦值得延伸閱讀。
- 測量、設計、施工圖及審批
- 拆除、土木工程、天花及地板
- 機電工程（MEP）、冷氣、燈光及智能家居系統
- 廚房、浴室及訂造木工
- 飾面、潔具及裝置
- 傢俬、外部及泳池工程（如包括在內）
- 為拆開牆身及地板後發現的狀況而預留的應急費用
比較別墅翻新報價
翻新報價難以比較，因為每家承建商對現有別墅的假設都不同。較低的報價可能遺漏了測量本可發現的工程。在比較總額之前，請確認每份報價以相同標準涵蓋相同的工程範圍。以下問題會有幫助。
- 報價是根據實地測量別墅，還是只根據照片？
- 機電工程（MEP）及冷氣工程已計價，還是不包括在內？
- 物料及配件已具體列明，還是只列作預留金額？
- 由誰為您的社區準備審批申請？
- 如您在施工期間居住於別墅內，工程將如何分階段進行？
- 合約對交付後的缺陷有何規定？
交付及執漏
每個階段完成時及最後完工時，我們都會按獲批的圖則及規格檢查工程。未達標準的項目會記錄在執漏清單上，並在交付前修妥，讓您回到的是已完成的房間，而不是一張待辦事項清單。
當鎖匙交還給您時，我們會移交電器、裝置及設備的製造商產品文件及保用證明。其後工程享有合約訂明的12個月保養期；在您重新安頓後，如有任何需要調整，我們在完工後仍會隨時提供協助。
工作室指南
參考預算及工期
別墅翻新
由 AED 750,000 起
- 工期
- 3至9個月
- 包括
- 室內設計、結構改動、廚房、浴室、園林景觀、傢俬及交鑰匙交付
預算及工期僅供參考，會因項目的面積、範圍及位置、所需審批，以及所選的物料及飾面而有所不同。這些均為一般例子，並非來自 Xena 具體項目的數字。
別墅翻新與裝修有何分別？
裝修通常由全新或空置的未裝修單位開始。翻新則是處理已有飾面、設備系統，而且往往有家人居住的別墅，因此會先進行勘察，並圍繞現有條件作規劃。
翻新期間，我們可以住在別墅內嗎？
通常可以。我們會逐個房間分階段施工，以防塵隔板圍封施工區域，並與您約定施工時間。如工程範圍令主要設施在整個施工期間都無法使用，我們會告訴您在部分工程期間搬出是否更為可行。
翻新別墅需要審批嗎？
這視乎工程內容及所在社區。審批可能涉及總發展商或社區管理公司及相關政府部門，我們會按每個地址確認審批程序。
在杜拜，別墅翻新的費用是多少？
別墅翻新項目由 AED 750,000 起，一般需時3至9個月。最終金額取決於工程規模、別墅現況、任何佈局改動、機電工程（MEP）、木工及物料級別。請把資料發給我們，我們會於一個工作天內回覆初步估價及建議時間表。
可以只翻新廚房及浴室嗎？
可以，只要工程範圍達到我們的最低項目金額。翻新可以只限於指定房間，更換飾面、木工及燈光。廚房及浴室涉及水喉、排水及通風，因此我們仍會先勘察別墅，檢查現有飾面背後的狀況。
交付後會怎樣？
您會收到電器、裝置及設備的製造商產品文件及保用證明，而工程亦享有合約訂明的12個月保養期。完工後如有任何需要調整，我們仍會隨時提供協助。
計劃翻新別墅？
請致電 +971 58 585 6265，或透過WhatsApp告訴我們您別墅的情況：所在社區、面積及希望改動的房間。我們會在一個工作天內回覆初步估價及建議時間表。